★ 선행지수의 선봉 : 주택 관련 보고서들
남과 비교하는 체면 문화 때문인지, 우리는 인간의 가장 기본적인 생존기반에서 옷을 무척이나 중요시하는 것 같다. 그래서 의식주 라고 말하지 주식의 라고는 하지 않는다. 그러나 실물경제에 있어서 가장 거대한 네트워크 효과를 가져오는 것은 집이다.

건설업체는 주택을 지으면서 각종 원자재를 사용하게 되는데 --철근, 시멘트, 내외장재, 돈과 금리 등등-- 이에 따라 관련산업이 호황을 맞이하게 된다. 즉, 쇠를 만드는 기업, 나무 가공하는 회사, 콘크리트 판매하는 업체, 전선과 배관을 조달하는 업종 등등에서 뚜렷한 실적개선이 나타난다. 이렇게 광범위한 파급을 가져오는 것이 바로 네트워크 또는 승수효과라고 한다.

여기서 단칼이 원재료에 돈과 금리를 넣었음에 주목해야 한다. 집 짓는 것은 이자율과 밀접한 관련이 있다. 자금이 부족한 건설사는 금융권에서 돈을 빌려와 사업을 시작한다. 이때, 높은 이자를 주고서 일을 한다는 것은 남는 것이 없다는 소리다. 반대로 낮은 금리에서는 한결 움직임이 가벼울 수 밖에 없다.

가계도 마찬가지다. 저금리로 돈을 융통해야만 원리금을 무리없이 갚아나갈 수 있다. 예나 지금이나 한국이나 다른 나라에서도, 집을 장만한다는 것은 일생에 있어서 많은 비용이 들어가는 부분이기 때문이다. 집과 관련한 통계자료에서는 다음의 3가지 보고서를 연계해서 살펴보면 된다.

한편, 이 지표들의 해석은, 과열이 되지 않는 한 늘어날 수록 좋다 할 것이다. 즉, 관련지수가 상승하면 앞으로의 활황장세를 예고하며 하락하면 경기 퇴조의 징조다.

첫째 '주택 착공과 건축 허가 건수Housing Starts & Building Permits'
미국은 주택 가격의 10% 정도만 내고 자기 소유의 집을 살 수 있다. 그리고 나머지는 모기지 대출을 통해서 25년 이상에 걸쳐 갚아나가면 된다. 물론 이 경우 자신의 직업과 재산 상태, 경제상황에 따라 금리가 달라지게 된다. 바꿔 말해, 불황에는 저금리 상태가 유지될 수 밖에 없으며, 이는 월세로 나가는 돈 보다 아예 새로 집을 만드는 것이 더 싸게 먹힐 수 있다는 뜻이다.

따라서, 이와 같은 경우에는 건축업자와 주택 구입자의 이해가 맞아 떨어져 신규로 집을 짓게 된다. 이러한 결과를 보여주는 자료가 바로 주택착공과 허가건수다. 특히나 후자인 건축허가는 집짓기에 1분기 정도 앞서서 서류가 제출되므로, 부동산 시장과 경기 상황을 한 발 앞서서 보여주게 된다. 한편 여기서의 주택이란 단독주택을 말한다.

한국은 아파트가 부동산 가격의 절대 기준으로 작용하지만 --앞으로도 그럴지는 미지수임-- 미국은 이러한 독립주택이 75퍼센트 이상을 차지한다. 때문에 이를 통해서 건설업계의 활동성과 지역성을 가늠해 볼 수 있다. 이상의 이유로써, 해당 보고서는 ---집은 허가에서부터 완공까지 1년 이상 걸리는 공사이므로-- 중장기적인 경제상황을 알려주는 선행지표라 할 수 있다.

즉, 당 지표가 개선될 수록 경제 전체로도 투자가 늘어난다는 의미다. 상무성은 전국의 건설회사들을 대상으로 설문조사를 통해 자료를 취합하고 이를 매달 발표한다. 대략 연간 주택착공 건수가 200만 호 정도는 유지되는 것이 기준이다. 그 이상이면 과열 그 이하면 침체다.

두번 째, 기존 주택 판매Existing Home Sales
개인의 재산 중 집이 차지하는 비중이 월등히 크기 때문에 주택시장 변화는 전체 소비에 엄청난 영향을 미친다. 게다가 자산효과라는 착시현상 때문에 집값은 경제전반에 걸쳐서 몹시나 중요하다. 바꿔 말해, 부동산 가격이 오를 수록 소유주는 더 부자가 된 것으로 착각하고 --소득에는 변전혀 변화가 없음에도 불구하구-- 소비를 늘리는 경향이 있다.

물론, 반대의 경우도 성립한다. 주택 가격이 내려가면 지출이 급격히 줄어들며 이는 다시 모기지 금리와 경제 전반에 반영될 수 밖에 없다. 또한, 더 나은 환경으로 이사를 하면, 사람들은 그에 맞춰 가전제품이나 인테리어 장식등을 추가로 부담하려 한다. 게다가 리모델링을 통해서 기존의 가치를 높이거나 개선하는 경우도 많다.

이러한 욕구와 수요에 의해서 관련자들은 수혜를 받기 마련이며, 이는 다시 경제를 움직이는 요인이 된다. 상무성과 '전미 부동산 협회 = NAR(National Association Realtors)' 에서도 제공되는 이 자료에는 매우 상세한 내역이 포함되어 있다. 즉 재고 수준은 물론이요 중간 가격과 지역별 데이터도 수록되어 있어서, 이를 통해 수급변화와 인플레 압력을 가늠해 볼 수 있다.

그러나 이 지수의 한계는 매매가 완전히 끝난 것만을 다룬다는 점이다. 다시 말해 거래 중에 있는 것은 집계에 포함되지 않는다. 이를 보완하기 위해서 부동산협회는 '잠정 주택 판매 지수(PSI = Pending Home Sales Index)' 도 같이 발표하고 있다. 미결주택이라고도 불리는 이 데이터를 통해서 보다 정확한 전망을 기대할 수 있을 것이다.

셋째, 신규 주택 판매New Home Sales
한국에서 내 집 장만은 평생의 꿈이다. 미국인도 크게 다를바 없다. 확실한 소득원과 안정적인 일자리가 보장되어야만 모기지 대출을 받아 주택을 구입할 여력이 생긴다. 은행의 입장도 마찬가지다. 떼일 염려가 없어야만 융자를 해준다. 가계는 이렇게 마련된 자금으로 건설사와 계약을 맺는다.

수주를 받았으니 이제 건설업체들은 투자에 나설 것이며 --계약이 체결되는 순간 바로 통계에 포함됨-- 뒤를 이어 고용과 생산이 늘어나고 경제는 활기를 띄게 된다. 반대로 개개인의 재정상황이 어렵다면 이상의 과정은 둔화되거나 정체된다. 이처럼 신규주택의 보급을 통해서 미래의 경제활동을 조망해 볼 수 있다.

현재 주거용 부동산 시장에서 새 집이 차지하는 비율은 약 20퍼센트를 넘나들 정도이지만 --나머지는 기존주택판매-- 이와 같은 연결고리 속에서 매우 중요한 위치를 갖는다. 이 보고서에는 매달 공급량과 함께 지역별(북동부, 중서부, 남부, 서부) 데이터가 나와있는데, 그 중에서도 남부와 서부는 주택시장에서 가장 중요하다.

그 밖에 월간공급(Monthly supply)과 '월간 신규주택 재고(New Houses for sale at end of period)' 등도 살펴보면 좋을 것이다. 특히나 전자에는 신규주택 재고율이 포함되어 있으며 후자는 공급량을 다루고 있다.
지금까지의 내용을 정리하면 다음과 같다. 참고로, 한국의 부동산 관련 자료는 '대한 건설 협회' 에서 확인할 수 있다